Cuando compras una casa en la Costa del Sol, el precio de venta no es toda la foto. Hay un conjunto de costes adicionales —impuestos y gastos— que completan la compra, y la mezcla exacta depende de si compras obra nueva o segunda mano, y de la propia vivienda. Nada de esto está oculto ni es raro; sencillamente conviene conocerlo antes de empezar, para que no haya sorpresas. Este es el resumen honesto.
1. IVA (en obra nueva)
Si compras una vivienda a estrenar directamente al promotor, pagas IVA en lugar del impuesto de transmisiones. En obra nueva el tipo es del 10%; las plazas de garaje y los trasteros comprados por separado tributan al 21%.
2. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales / ITP (en segunda mano)
Si compras una vivienda de segunda mano, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en lugar del IVA. El tipo lo fija la comunidad autónoma; en Andalucía es un tipo fijo del 7% sobre el precio declarado.
3. Actos Jurídicos Documentados / AJD (en hipotecas y escrituras de obra nueva)
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) se aplica a la escritura de hipoteca y a las compras de obra nueva. El tipo depende de la comunidad autónoma; en Andalucía es del 1,2%.
4. Gastos de notaría
Los honorarios del notario por la escritura de compraventa (y por la de hipoteca, si la tienes) están fijados por arancel oficial y escalan con el precio de la propiedad. Predecibles, no negociables.
5. Gastos del Registro de la Propiedad
Inscribir tu titularidad en el Registro de la Propiedad también sigue un arancel oficial basado en el precio. Es lo que convierte tu propiedad en un asiento público y claro.
6. Gastos legales y de gestión
La mayoría de los compradores —y siempre lo recomiendo en una compra internacional— recurren a un abogado y, a veces, a una gestoría para llevar el papeleo. Sus honorarios varían según el trabajo que conlleve. Es dinero bien gastado: es la diferencia entre una compra tranquila y una estresante.
7. Tasación (si pides hipoteca)
Si necesitas hipoteca, el banco exigirá una tasación oficial de la propiedad, que suele costar entre 250 y 600 €.
Como guía general, aquí los compradores presupuestan en torno a un 8–10% sobre el precio de compra en una vivienda de segunda mano, y alrededor de un 12–13% en obra nueva, para cubrir los impuestos y gastos de adquisición anteriores —pero los costes reales pueden variar según la vivienda, tu perfil como comprador, la financiación y los honorarios profesionales que intervengan.
Lo más útil que puedo hacer por ti es conseguirte una estimación clara y desglosada por adelantado, antes de que te comprometas a nada. Y una advertencia honesta: esto es una guía general, no asesoramiento fiscal. En cualquier compra real te pondré en contacto con un abogado y un asesor fiscal que confirmarán las cifras exactas para tu caso.
