Si vendes una casa en la Costa del Sol, ayuda saber qué impuestos y costes se descuentan de entrada antes de pensar en el precio de venta como dinero en mano. Nada de esto es dramático, pero conocerlo por adelantado te permite planificar bien —sobre todo si eres no residente. Este es el panorama honesto.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
El principal impuesto local en una venta es la plusvalía municipal —un impuesto sobre el incremento del valor del suelo urbano en el que se asienta tu propiedad durante los años que la has tenido. Lo fija el ayuntamiento dentro de unos límites legales, por lo que varía según el municipio, y se calcula a partir del valor del suelo y del tiempo que has sido titular. Las reglas cambiaron con la reforma de 2021: ahora puedes elegir entre el método estándar del ayuntamiento y la ganancia real del suelo de tu propiedad, la que sea menor —y, algo crucial, si no hay ganancia en el suelo, no hay impuesto que pagar. El método importa de verdad, y por eso vale la pena calcularlo bien.
Ganancia patrimonial
Si vendes por más que tu precio de compra ajustado, la ganancia puede estar sujeta a tributación. Para los residentes forma parte del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF); para los no residentes tributa por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), al 19% para los residentes en la UE/EEE y al 24% para los residentes fuera de la UE (incluidos los vendedores del Reino Unido tras el Brexit y de EE. UU.).
La retención del 3% para vendedores no residentes
Si eres no residente, hay un mecanismo que conviene conocer pronto: el comprador está obligado a retener un 3% del precio de venta e ingresarlo directamente a Hacienda, como anticipo a cuenta de tu posible tributación por la ganancia patrimonial. Tras la venta presentas tu declaración —dispones de un plazo de tres meses, que empiezan a contar una vez transcurrido el mes del que dispone el comprador para ingresar la retención— y, si has pagado de más, reclamas la diferencia; si queda algo por pagar, lo liquidas. Es una medida de protección, no un impuesto extra, pero afecta a tu liquidez en el momento de la firma, así que tenlo previsto.
Otros costes
No olvides los extras prácticos —por ejemplo, el coste de cancelar una hipoteca existente sobre la propiedad, si la tienes. Pequeño, pero real.
Tanto para residentes como para no residentes, entender esto por adelantado es sencillamente buena planificación —es como evitas sorpresas y mantienes la venta limpia. Y la advertencia necesaria: esto es una guía general, no asesoramiento fiscal. La fiscalidad inmobiliaria española es realmente intrincada, así que en cualquier venta real te pondré en contacto con un asesor fiscal especializado que calcule tus números exactos. Acertar con eso es parte de lo que estoy aquí para hacerte fácil.
