Comprar una vivienda de obra nueva en España, especialmente en zonas como la Costa del Sol, es una opción muy atractiva para quienes buscan confort, eficiencia y una propiedad lista para disfrutar o alquilar.
Sin embargo, antes de tomar la decisión, es clave entender qué impuestos y gastos implica la compra y cómo tributa el alquiler, tanto si es de larga duración como vacacional.
En este artículo te explico todo de forma clara y práctica.
1. Impuestos al comprar una vivienda de obra nueva en España
Cuando compras una vivienda de obra nueva directamente al promotor, la fiscalidad es diferente a la de una vivienda de segunda mano.
IVA en obra nueva
- 10% sobre el precio de compra
- Se paga en el momento de la firma de la escritura
Ejemplo:
Si compras una vivienda por 500.000 €, el IVA será 50.000 €.
2. AJD – Actos Jurídicos Documentados
Impuesto autonómico
En Andalucía: 1,2% sobre el precio de compra
Ejemplo:
Para una vivienda de 500.000 €, el AJD será aproximadamente 6.000 €.
Importante: en obra nueva no se paga ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
3. Resumen de impuestos en obra nueva (Andalucía)
IVA: 10%
AJD: 1,2%
Total aproximado: 11–11,5% del precio de compra
4. Otros gastos asociados a la compra de obra nueva
Además de los impuestos, hay otros gastos habituales que conviene tener en cuenta:
- Notaría: 0,5–1%
- Registro de la Propiedad: 0,3–0,5%
- Gestoría (si hay hipoteca)
- Alta de suministros y comunidad
En la práctica, se recomienda calcular un 12–13% adicional sobre el precio de compra para tener una visión realista del presupuesto total.
5. ¿Cómo tributa el alquiler de una vivienda de obra nueva?
Una duda muy frecuente es si una vivienda de obra nueva tiene un tratamiento fiscal distinto al alquilarla.
La respuesta es clara:
La fiscalidad del alquiler NO depende de si la vivienda es obra nueva o de segunda mano, sino del tipo de alquiler y de si el propietario es residente o no residente en España.
6. Alquiler de larga duración
Propietarios residentes en España
Posible reducción sobre el rendimiento neto según la normativa vigente
Los ingresos tributan en el IRPF
Se pueden deducir gastos como:
IBI
Comunidad
Mantenimiento y reparaciones
Seguros
Propietarios no residentes
- Tributan por el IRNR
- Tipo impositivo:
- 19% para residentes en la UE
- 24% para no residentes fuera de la UE
- Los residentes en la UE pueden deducir determinados gastos
7. Alquiler vacacional o turístico
En el alquiler vacacional no hay diferencias fiscales entre obra nueva y segunda mano.
Lo que sí es determinante:
Registrar la vivienda correctamente
Disponer de licencia turística
Cumplir la normativa autonómica y municipal
Fiscalidad del alquiler vacacional
- Los ingresos deben declararse
- En algunos casos puede aplicarse IVA si se prestan servicios tipo hotel
- Obligaciones fiscales periódicas ante la Agencia Tributaria
8. Ventajas fiscales y prácticas de la obra nueva
Aunque la inversión inicial en impuestos es ligeramente superior, la obra nueva suele ofrecer ventajas muy valoradas por compradores y propietarios:
- Menores gastos de mantenimiento
- Alta eficiencia energética
- Mayor atractivo para alquiler
- Menor necesidad de reformas
- Buen potencial de revalorización
Por eso, muchos compradores internacionales y perfiles que buscan tranquilidad y comodidad optan por obra nueva como una solución “llave en mano”.
9. Conclusión
La obra nueva paga IVA y AJD, no ITP
El alquiler tributa igual que una vivienda de segunda mano
La diferencia fiscal está en la compra, no en el uso posterior
Una buena planificación fiscal desde el inicio evita sorpresas y mejora la rentabilidad
